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蘇州寫字樓出租告訴你蘇州為什么有前途
2018-12-18搜樓網
蘇州大道西205號 距離地鐵:步行9分鐘到「1號線-中央公園站」
可注冊 地鐵沿線 空調自控 核心商圈 熱門樓盤 地標建筑 免租特惠 整層 性價比高 配套完善 創業首選
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當下的樓市中,有個特例獨行的存在,叫蘇州。


在全國樓市下行的周期中,蘇州樓市不合群的自己玩了一波逆勢抬升。


原因也和大家分析過了:調控過早而被市場暫時低估,獨特的限價體系,以及去中心化的城市格局,帶來板塊內生性和流動性。


不過花無百日紅,市場補漲之后,或早或晚,都要面對一個短期天花板的調整。很正常的市場規律,也不要意外,市場中唯一值得恐懼就是只漲只跌的單級化。


對蘇州而言,未來短期市場波動,大體是無足輕重的市場情緒。但真正決定蘇州是否有有價值,一定是這個城市的未來基本面。


這點說實話,蘇州個是內心強大的城市,非議和謬贊,從來沒有在蘇州身上停止過。


而城市是個復雜的綜合體,我們是和他休憩相關的命運共同體,這也是我們為什么要關注所在城市的命運。


這次三魚正好借著寫過蘇州一篇文章的簡約要點,和大家聊聊怎么樣體系化評價一個城市的價值。


大體上遵循兩個原則:護城河和成長的可持續性。


蘇州,可能是中國目前城市體系下最具爭議性的城市。


分析:這里希望各位理解,當你的城市有爭議的時候,意味你城市還有曝光率。按時下流行的說法,雖然不一定是網紅,但是一定是還有流量的。

城市的競爭有時候就像一桌牌局,抓到好牌爛牌,其實都不是問題,關鍵你要在牌桌上玩下去。

所以,最怕就是你的城市突然的沉默,比如寧波,在浙江單極化后,就很少聽見和寧波有關的聲音。

底層邏輯在于,中國現行城市體系下,蘇州GDP常年竊居除了廣州外所有省會之上。



分析:這里大家注意一點,也是很容易被誤讀一點,就是蘇州的經濟的規模效應。

什么意思?舉個簡單例子,現在預期中,普遍認為各大強省會會完成對蘇州經濟總量的超越,因為蘇州經濟降速,各大強省會經濟在增速。

這是事實,但是實際上,我們以2017年名義GDP為例,增量上蘇州依然領先,而且還在擴大對很多強省會的領先優勢,包括南京,杭州。



按蘇州這樣增量,規模上可以兩到三年,增長出一個南寧(2017年GDP:4118億)這樣省會。

實際上,這點上道理也相對簡單,說白了就是馬太效應,富者越富,貧者越窮。

改革開發最大發展紅利期過去后,城市格局相對固化,先累積了足夠經濟規模城市,只要能保持相對企穩增長,就能持續擴大領先優勢,這點一線城市也是一樣的的道理。

對大部分城市而言,聽起來有點像固化的人生,可這就是現實。

人間都會最繁華,除是京師吳下有,富貴毀于太平天國戰火,蘇州現在狀態是痛苦沉淪后有限復蘇。


城市底蘊這種東西,聽起來很虛,但也可以看成一種城市成長經歷。

佛洛依德有句名言,“人類永遠無法擺脫失去母親乳房的痛苦?!背鞘械鈉?,大多也是這個城市的底蘊造就。

不過當下一個城市如果總只拿底蘊和你說事,那么估計那里也不會有什么好的工作機會的。




蘇州復興,政府的招商團隊夾著包,到上海的寫字樓里,像上門推銷員一樣一家家敲門遞名片,各中心酸可與誰人說。


底色上就是一個真正的吊絲奮斗型城市,從而使蘇州鍛煉出了國內首屈一指的公共服務水平。

孫子兵法云,“上下同欲者勝?!?/span>

一個城市管理層和民眾是否有進取心,很關鍵。我們大多不缺充滿追求更好,但是真正難得是一個銳意進取的管理層。

這方面,我們教訓不算少,有些地方,已經習慣只等待政策,輸血而不造血,結果是人口不斷外流,頗有幾分“資源的詛咒”的味道。

說實話,現在城市的在城建上,長的都差不多,有的三線甚至能給人一線錯覺。

所以每到一個城市,都喜歡去看看基層的公共服務的服務水平,畢竟這就像咳嗽,是掩蓋不了的最真實段位。



外界質疑,GDP主要靠下面四個縣;外資在不斷撤離;經濟放緩,依靠地產。



蘇州大市的本質是,一個高度協作化城市群。


這是很多人誤解蘇州大市城市邏輯的地方,我們已經習慣了單中心大城市化,并且由此帶來的高樓林立的都市感。

這么比方吧,國內大部分城市,就像日本,英國,資源都向東京,倫敦集中。蘇州就像德國,沒有一個城市顯得特別強大,但每個城市都不弱,聚集在一起,又能像德國那樣,整體參與競爭。

而更深入的邏輯是,蘇州就像德國那樣,利用這樣城市圈,完成大規模產業集群布局。就像我們所熟知的德國大眾總部在狼堡(德國小鎮),蘇州自己的巨頭盛虹,巨力也是在吳江下屬的盛澤這樣小鎮上。


順便一提,當下如火如荼的搶人大戰,本質上我們一定認知到,搶人是OK的,但是問題是,怎么樣讓人留下。

要么是強資源城市,用高品質的科教文衛綁定人們的美好生活,要么有強大的產業集群,可以大規模吸附人口。前者比如各種強省會,后者比如深圳,蘇州,有意思的是,深圳和蘇州正好是全國第一二大移民城市。


而大規模的產業集群,正是蘇州能進行迭代產業的基石。


資確實在撤離,但騰籠換鳥,是每個經歷產業升級城市的必需的痛苦。


蘇州的代工模式是蘇州最容易被詬病的一點,不過這也恰恰是蘇州成長的可持續性的來源。


首先,一個能真正完成產業迭代的城市的前提,一定是有大規模的產業集群基礎存在。


這點,林毅夫先生在相對比較優勢理論解釋比較清楚了。簡單說,就是第一二三產業升級迭代,是個必須要經歷,而且自然生長的過程?;瘓浠八?,跑步進入不了共產主義,第二產業該補的課,怎么也跑不了。


這點上,深圳就是最好樣板。我們也能同時看到,前幾年高速增長的強政治資源明星城市,比如重慶,天津,在基建和固投增速放緩后,經濟增長不得不面臨大幅放緩。


本質上,就是太過依賴行政資源的在固投和基建的推動,但經濟上沒有形成足夠的內生性增長。


如果有心人的話,當下經濟形勢下,蘇州最近在官方渠道的曝光率在不斷提高,也算是對蘇州產業升級的鼓勵和肯定。





增速放緩是大體量下轉型必然,蘇州的土地財政依賴度,放在全國城市中其實也是低的。





什么是好公司,就是能帶來持續正向現金流的公司。而財政就是一個城市能持續的現金流。


第一,城市,是能從財政與GDP的占比上看出GDP的含金量,這點大家可以自己去查查的。



第二,財政的主要構成,是到底源于土地財政交易買賣,還是產業升級增長的帶來可持續收入。


所以,當一個城市有了足夠的產業基礎,并能這基礎上踏實迭代升級產業,財政能在較低的土地財政依賴度下,還能持續增長。


這樣的城市,我們就可以稱之為,有成長的可持續性。




“一江一湖一平原”的地理就注定了這城市難以衰落。


護城河,不一定保證你的城市未來如何前景光明,但是護城河在,你的城市一般很難真正衰落,即便衰落,也能很快反彈。


怎么去看待一個城市的護城河,一般來說,是地理位置。


很多城市興盛,是因為地理位置,衰落,也是因為地理位置,比如揚州就是運河時代的贏家,鐵路和海運時代的輸家。


但總的來說,這樣一個海權時代,擁有一個優質出??諍凸憷酶溝爻鞘?,大多混的都不錯。


但護城河,并不是一定之規,就好比一個中心區位,一個高鐵樞紐,一個特殊的政治地位,一個強大產業集群,一個牛逼的城市群等等,都是可以的。


所以對蘇州而言,有兩大護城河,一個就是上了規模的產業集群,一個就是這樣長三角的核心區位。


這樣位置還包含一個特別存在,就是上海,而環滬將接受越來越多上海賦能。


上海,對蘇州而言,一直是很特別存在。


而且值得單獨另外開一篇,和大家好好講講,因為某種程度,這兩個城市也是一種命運共同體。


最后來聊聊一個城市最難以言說的底層。


蘇州金雞湖有著最后也是最好的一塊一線湖景地塊,無論寫字樓還是商品房 都是一本萬利。而這塊地,蘇州幾乎半賣半送給了一家書店,叫誠品書店。


一個城市的深處靈魂,就看他們怎么對待自己最有價值那塊土地。

所以無論更高效專業的公共服務,更集聚的大市資源整合,更有效的產業升級,蘇州都在努力走好他的下一步。


至于我們愿意選擇某個城市個體而言就像愛情 前途無量也好 不名一文也罷 只是愛她而已。


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